El alquiler turístico no es siempre más rentable que la larga duración. Para elegir en Granada, compara el resultado anual después de todos los gastos, la disponibilidad que necesitas y el trabajo que puedes asumir o delegar.
Compara el resultado, no solo la facturación
Prepara dos presupuestos para la misma vivienda. En el turístico incluye plataformas, gestión, limpiezas, lavandería y suministros. En larga duración incluye vacantes entre contratos, mantenimiento y los gastos de la propiedad que asumas. Añade la financiación y calcula la tributación de cada caso por separado.
| Concepto | Turístico | Larga duración |
|---|---|---|
| Ingresos anuales supuestos | 22.950 € | 12.000 € |
| Gastos anuales supuestos | 15.167,50 € | 2.400 € |
| Resultado antes de financiación e impuestos sobre la renta | 7.782,50 € | 9.600 € |
En este ejemplo, la larga duración deja más aunque facture menos. Con otras reservas, costes y condiciones podría ocurrir lo contrario. Puedes consultar el desglose del escenario turístico; el de larga duración supone doce mensualidades completas y debe ajustarse si hay vacantes o impagos.
Qué cambia en el día a día
Alquiler turístico
- Reservas cortas y cobros variables.
- Fechas de uso propio planificables antes de aceptar reservas.
- Atención frecuente, limpiezas y mantenimiento entre estancias.
- Necesidad de comprobar los requisitos turísticos y municipales.
Larga duración
- Renta pactada durante el contrato, con riesgo de vacantes e impago.
- Menos rotación de ocupantes.
- Disponibilidad de la vivienda condicionada por el contrato y la ley.
- Posibles reducciones fiscales cuando se cumplen sus requisitos.
Fiscalidad: el 60% no es una regla universal
Según la AEAT, para el arrendamiento destinado a vivienda habitual, los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 conservan con carácter general la reducción del 60% del rendimiento neto positivo. Para los posteriores, la reducción general es del 50%, con porcentajes superiores en determinados supuestos. Las condiciones deben revisarse antes de aplicarlas. Consulta el detalle de reducciones de la AEAT.
El alquiler turístico no disfruta de esa reducción por alquiler de vivienda habitual, porque atiende una necesidad temporal. La AEAT lo aclara en su guía de tributación del arrendador. Compara ambos resultados con tu situación fiscal real.
Riesgos que debes incluir en ambas opciones
En larga duración, valora solvencia, posibles impagos, reparaciones y condiciones de cualquier seguro. En turístico, contempla cancelaciones, reembolsos, daños, estacionalidad y costes de operación. El cobro a través de una plataforma no elimina todos esos riesgos.
Cuándo puede encajar cada modalidad
- Larga duración: buscas menor rotación, no necesitas usar la vivienda y el presupuesto funciona con una renta contrastada.
- Turístico: la actividad es viable en esa vivienda, quieres reservar fechas para ti y el presupuesto cubre la atención y los gastos incluso con menos reservas.
- Si ya estás alquilando: utiliza tus liquidaciones y el tiempo dedicado antes de cambiar de modelo. Una mala temporada aislada no explica todo el año.
En RentaSur podemos revisar el escenario turístico de tu vivienda en Granada y explicarte qué implica delegar su gestión, sin presentar una modalidad como ganadora para todos los propietarios.