Es la decisión más importante que toma un propietario con una segunda vivienda: ¿alquiler turístico o alquiler tradicional de larga duración? No hay una respuesta universal. Depende de tu vivienda, tu situación personal y cuánta gestión estás dispuesto a asumir o delegar. Aquí está la comparativa honesta.
La diferencia de ingresos: cuánto más da el turístico
Para un apartamento de 2 dormitorios bien situado en el Centro de Granada, los números aproximados en 2026 son:
- Alquiler de larga duración: 900-1.100 €/mes (10.800-13.200 €/año), con pocos gastos adicionales.
- Alquiler turístico bien gestionado: 22.000-28.000 €/año en ingresos brutos, que dejan 9.000-12.000 € netos tras gastos operativos.
La diferencia puede parecer grande, pero hay que tener en cuenta que en el alquiler turístico hay muchos más gastos: limpieza, lavandería, suministros, plataformas, seguro específico... Una vez descontados, la ventaja real frente al alquiler tradicional suele estar en un 30-60% más de rendimiento neto para viviendas bien gestionadas.
Pros y contras de cada modalidad
Alquiler turístico
- ✓ Mayor rentabilidad neta (30-60% más)
- ✓ Flexibilidad para usar la vivienda tú mismo
- ✓ La vivienda se mantiene mejor vigilada
- ✓ Precios ajustables según demanda
- ✗ Más gestión (o coste de gestora)
- ✗ Ingresos variables mes a mes
- ✗ Necesita licencia VUT
- ✗ Mayor desgaste del inmueble
Alquiler larga duración
- ✓ Ingresos estables y predecibles
- ✓ Gestión mínima una vez firmado
- ✓ Sin estacionalidad
- ✓ Reducción del 60% en IRPF si es vivienda habitual del inquilino
- ✗ Menor rentabilidad
- ✗ No puedes usar la vivienda durante el contrato
- ✗ Riesgo de impagos y desahucios lentos
- ✗ Difícil recuperar la vivienda en caso de necesitarla
El factor fiscal: la reducción del 60%
El alquiler de larga duración tiene una ventaja fiscal importante: si alquilas la vivienda como residencia habitual del inquilino, puedes aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto en el IRPF. En el alquiler turístico, esta reducción no aplica.
Esto significa que con el alquiler tradicional pagas muchos menos impuestos sobre cada euro ganado. Para propietarios en tramos altos del IRPF, esta diferencia puede estrechar significativamente la ventaja del turístico.
Ejemplo: 1.000 €/mes de alquiler tradicional → rendimiento neto anual de ~9.000 € tras gastos → con reducción del 60%, tributa solo sobre 3.600 €. A tipo marginal del 30%, son 1.080 € de IRPF. En alquiler turístico, los mismos 9.000 € netos tributan en su totalidad, generando ~2.700 € de IRPF. La diferencia es real y hay que incluirla en los cálculos.
El riesgo de impago: subestimado en el alquiler tradicional
El alquiler de larga duración parece seguro, pero el riesgo de impago y de proceso de desahucio en España es real. Los procedimientos de desahucio pueden durar 12-24 meses, durante los cuales no cobras y no puedes recuperar la vivienda. El seguro de impago de alquiler mitiga este riesgo pero tiene un coste (4-6% de la renta anual) y no siempre cubre todos los supuestos.
En el alquiler turístico, el riesgo de impago es prácticamente nulo: el huésped paga antes del check-in y la plataforma retiene el dinero.
¿Y si quiero usar la vivienda una parte del año?
Aquí el alquiler turístico gana por goleada. Puedes bloquear las fechas que necesitas para uso personal (Semana Santa, agosto, Navidades) y el resto del año lo arriendas a turistas. Con el alquiler de larga duración, la vivienda no está disponible durante toda la duración del contrato (mínimo 5 años con la LAU actual).
¿Cuándo conviene el alquiler de larga duración?
El alquiler tradicional puede ser la mejor opción cuando:
- La vivienda está en una zona con poca demanda turística.
- El propietario tiene un perfil de riesgo muy conservador y prefiere ingresos estables aunque sean menores.
- La vivienda no cumple los requisitos para la VUT y no hay presupuesto para reformas.
- El propietario no quiere gestionar ni contratar una gestora.
- La carga fiscal del turístico es muy alta por el tramo del IRPF del propietario.
¿Cuándo conviene el alquiler turístico?
- La vivienda está en zona céntrica o turística de Granada o la Costa del Sol.
- El propietario puede contratar una gestora o dedica tiempo a la gestión.
- Quiere usar la vivienda en temporadas determinadas.
- El objetivo es maximizar la rentabilidad a medio-largo plazo.