Antes de meterse en el alquiler turístico, o antes de contratar una gestora, conviene hacer los números con rigor. Muchos propietarios sobreestiman los ingresos y subestiman los gastos. Esta guía te da las fórmulas exactas y un ejemplo completo para que puedas calcular la rentabilidad real de tu vivienda.
Paso 1 — Estima los ingresos brutos anuales
La fórmula es simple, pero los datos de entrada son los que marcan la diferencia:
Para estimar el precio medio, busca en Airbnb apartamentos similares al tuyo en la misma zona y calcula el promedio. Para la ocupación, usa como referencia un 65-75% para una vivienda bien gestionada en Granada Centro, o un 50-60% en zonas menos céntricas.
Ejemplo: precio medio 90 €/noche × 255 noches (70% de 365) = 22.950 € brutos al año.
Paso 2 — Identifica todos los gastos operativos
Este es el punto donde más se equivocan los propietarios. Hay que contar todos estos conceptos:
| Concepto | Referencia para apartamento 2 hab. |
|---|---|
| Comisión de plataformas (Airbnb + Booking, ~15%) | 3.440 € |
| Limpieza (35 € por rotación × ~140 rotaciones) | 4.900 € |
| Lavandería (ropa de cama y toallas) | 1.100 € |
| Suministros (luz, agua, gas, internet) | 1.600 € |
| Seguro hogar + responsabilidad civil | 380 € |
| IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) | 300-500 € |
| Comunidad de propietarios | 600-1.200 € |
| Mantenimiento y reparaciones | 500 € |
| Consumibles (jabón, papel, café, etc.) | 300 € |
| Total gastos operativos (sin impuestos) | ~13.120 € |
Paso 3 — Calcula el rendimiento neto antes de impuestos
Con el ejemplo: 22.950 € − 13.120 € = 9.830 € de rendimiento neto antes de impuestos.
Paso 4 — Descuenta los impuestos
Los ingresos del alquiler turístico tributan en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario o de actividad económica, según cómo estés dado de alta y si la actividad se considera habitual con empleados o sin ellos. Para la mayoría de propietarios particulares, es rendimiento de capital inmobiliario.
Sobre el rendimiento neto puedes deducir todos los gastos relacionados con la actividad (comisiones, limpieza, suministros, seguros, amortización del inmueble al 3% del valor de construcción, intereses de hipoteca si la hay). Sobre el resultado, aplica tu tramo del IRPF.
La amortización del inmueble es la deducción más potente y la que más propietarios olvidan. Si el valor catastral de construcción de tu apartamento es 80.000 €, puedes deducir 2.400 €/año (3%). Con varios años acumulados, esto reduce significativamente la factura fiscal. Consulta con un asesor fiscal para optimizarlo.
Paso 5 — Calcula el ROI sobre la inversión
Si compraste la vivienda (o la tienes en mente comprar), el indicador más útil es el retorno sobre la inversión total:
Ejemplo: 9.830 € ÷ 220.000 € (precio de compra + impuestos + notaría + reforma) = 4,5% de rentabilidad bruta. Después de impuestos, se quedaría en torno al 3,0-3,5%, que sigue siendo superior a la mayoría de opciones de inversión conservadora en 2026.
Si la vivienda ya era tuya y no hay precio de compra relevante que amortizar, el ROI sobre el coste de oportunidad (lo que obtendrías poniéndola en alquiler tradicional) es el referente más útil.
¿Qué mejora más la rentabilidad?
Por orden de impacto real:
- Precio dinámico: usar tarifas que cambian según la demanda puede aumentar los ingresos brutos un 15-25% sin tocar la ocupación.
- Buenas fotos y descripción: aumentan la tasa de conversión del anuncio y permiten cobrar un precio premium.
- Reseñas altas: subir de 4,5 a 4,9 estrellas permite subir precio entre un 10-15%.
- Reducir estancias muy cortas: estancias de 1-2 noches tienen más rotación (más limpiezas) y menor precio. Establece un mínimo de 2-3 noches.
- Gestión fiscal eficiente: aprovechar todas las deducciones permitidas puede mejorar el rendimiento neto en 1.000-2.000 € al año.