Si tienes una vivienda en Andalucía y quieres alquilarla a turistas por temporadas cortas, necesitas la licencia de Vivienda de Uso Turístico (VUT). Sin ella, cualquier anuncio en Airbnb o Booking es ilegal y puede acarrear multas de hasta 150.000 euros. Esta guía te explica todo el proceso en 2026, sin tecnicismos innecesarios.
¿Qué es la licencia VUT?
La licencia VUT es el permiso que habilita a una vivienda privada para ser alquilada con fines turísticos de forma habitual. En Andalucía la regula el Decreto 28/2016 de la Junta de Andalucía, aunque algunos ayuntamientos (como los de capitales de provincia) pueden añadir restricciones adicionales sobre el número de licencias en zonas saturadas.
Es importante distinguirla de un apartamento turístico reglado (AT), que requiere una inscripción distinta y normalmente implica una actividad más profesionalizada. La VUT está pensada para propietarios particulares que quieren rentar su vivienda habitual o una segunda residencia.
¿Quién necesita la licencia?
Necesitas la licencia VUT si alquilas tu vivienda a turistas de forma habitual y con precio, ya sea a través de plataformas como Airbnb, Booking, VRBO o por tu cuenta. La habitual implica más de una vez al año; no hay un umbral de días exacto en la norma andaluza, pero la interpretación práctica es que cualquier anuncio activo requiere licencia.
No necesitas VUT si alquilas toda la vivienda a una misma persona durante más de dos meses, porque entonces aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no la normativa turística.
Requisitos de la vivienda
La vivienda debe cumplir una serie de condiciones mínimas para obtener la licencia:
- Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación vigente. Sin ella no hay VUT posible.
- Instalaciones en buen estado: agua caliente, calefacción o refrigeración según la zona climática, ventilación exterior en dormitorios.
- Mobiliario y equipamiento suficiente para el número de plazas declaradas.
- Seguro de responsabilidad civil que cubra daños a huéspedes (mínimo 150.000 €).
- Libro de visitas a disposición de la Inspección de Turismo.
- Número mínimo de cuartos de baño según las plazas: hasta 5 plazas, un baño; de 6 a 10 plazas, dos baños.
Documentación necesaria
Para tramitar la VUT necesitas reunir:
- DNI o NIE del titular.
- Escritura de propiedad o contrato de arrendamiento con cláusula de subarrendamiento turístico.
- Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación.
- Certificado de compatibilidad urbanística del ayuntamiento (en municipios que lo exigen).
- Póliza del seguro de responsabilidad civil.
- Declaración responsable cumplimentada (modelo normalizado de la Junta).
Importante: en Granada capital y en algunos municipios de la Costa del Sol se exige además el certificado de compatibilidad urbanística antes de presentar la declaración responsable. Consúltalo en tu ayuntamiento antes de empezar.
El proceso paso a paso
Paso 1 — Presentar la declaración responsable
El trámite principal es presentar una declaración responsable ante la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía. Puedes hacerlo de forma presencial en la Delegación Territorial de Turismo de tu provincia, o telemáticamente a través del portal de la Sede Electrónica de la Junta (necesitas certificado digital o Cl@ve).
La declaración responsable funciona de forma inmediata: en el momento de presentarla, ya tienes habilitación para operar. No hay que esperar a una resolución administrativa.
Paso 2 — Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía
Tras presentar la declaración, la Junta te asigna un número de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Este número es el que debes incluir obligatoriamente en todos tus anuncios en plataformas, en el contrato con los huéspedes y en la publicidad de la vivienda.
Paso 3 — Anunciar con el número RTA
A partir de ese momento puedes publicar en Airbnb, Booking o cualquier plataforma. Todas ellas te pedirán el número RTA para verificar la legalidad de tu anuncio. Publicar sin él puede resultar en la retirada del anuncio por parte de la plataforma y en una denuncia de la inspección turística.
¿Cuánto tarda y cuánto cuesta?
La declaración responsable surte efecto inmediatamente, así que técnicamente puedes operar el mismo día que la presentas. El número RTA lo recibes en días o semanas según la carga administrativa de la delegación provincial. El coste es muy bajo: la tasa de la Junta ronda los 30-60 euros según la provincia, más el coste del seguro de responsabilidad civil (desde unos 150-200 euros al año para una vivienda pequeña).
Errores frecuentes que conviene evitar
- Publicar antes de obtener el número RTA. Aunque la declaración responsable te habilita en el acto, es recomendable esperar a tener el número para incluirlo en el anuncio.
- No comprobar la compatibilidad urbanística. En determinadas zonas (centros históricos, municipios con moratoria) el ayuntamiento puede denegar la compatibilidad y la VUT no podrá tramitarse.
- Olvidar renovar el seguro de responsabilidad civil. Si caduca, la licencia queda en suspenso.
- No registrar a los viajeros. Estás obligado a comunicar los datos de los huéspedes a la Policía Nacional en un plazo de 24 horas desde el check-in, igual que hacen los hoteles.
¿Qué pasa si alquilo sin licencia?
La Ley de Turismo de Andalucía contempla sanciones que van desde los 2.000 euros para infracciones leves hasta los 150.000 euros para infracciones muy graves. Airbnb y Booking colaboran con las administraciones en la identificación de anuncios sin número de licencia, por lo que el riesgo de inspección es real y creciente.