Cuando un propietario pregunta cuánto cuesta una gestora de apartamentos turísticos, la respuesta suele ser «entre un 15% y un 25%». Eso es verdad, pero incompleta. Lo que importa no es solo el porcentaje, sino sobre qué base se calcula y qué gastos adicionales no están incluidos. En este artículo lo explicamos con transparencia total.
El modelo de comisión: cómo funciona
Las gestoras de apartamentos turísticos cobran una comisión sobre los ingresos generados por las reservas. No cobran cuota mensual fija si no hay reservas (en los modelos serios). Eso significa que sus intereses están alineados con los tuyos: cuanto más ganas tú, más ganan ellas.
La comisión se aplica habitualmente sobre los ingresos brutos de reserva, es decir, lo que paga el huésped antes de descontar la comisión de plataforma (Airbnb o Booking). Esto es importante porque significa que en la práctica pagas comisión sobre el dinero que no recibes directamente.
Ejemplo: el huésped paga 100 €. Airbnb cobra su 3% al propietario (3 €). Queda un ingreso neto de plataforma de 97 €. Si la gestora cobra un 20% sobre los 100 € brutos, te retiene 20 € y te transfiere 77 €. Si cobra el 20% sobre los 97 € netos, te retiene 19,4 € y recibes 77,6 €. La diferencia es pequeña pero conviene saber sobre qué se calcula.
Rangos de comisión habituales en España
| Nivel de servicio | Comisión típica | Qué suele incluir |
|---|---|---|
| Básico | 10-15% | Anuncios + atención al huésped. Limpieza aparte. |
| Estándar | 15-20% | Anuncios + gestión completa + limpieza coordinada pero facturada aparte. |
| Full service | 20-25% | Todo incluido: anuncios, huéspedes, limpieza, lavandería, mantenimiento básico. |
En destinos prime (Madrid, Barcelona, Marbella) las comisiones tienden a ser más bajas por la mayor competencia entre gestoras. En destinos medianos como Granada o Málaga, el rango 18-22% es el más habitual para un servicio completo.
Qué costes no suelen estar incluidos (la letra pequeña)
Aquí está el verdadero campo de batalla. Antes de firmar cualquier contrato, pregunta explícitamente si estos conceptos están incluidos en la comisión o se facturan aparte:
Fotografía profesional
Algunas gestoras la incluyen en el onboarding inicial. Otras la cobran aparte (entre 150 y 300 €). Si no está incluida, negocia para que sea gratuita o con descuento como parte del contrato inicial.
Suministros y consumibles
Jabón, papel higiénico, café, detergente para lavavajillas... Los consumibles de la vivienda los suele pagar el propietario en la mayoría de contratos, aunque la gestora los compra y los descuenta de la liquidación mensual.
Reparaciones y mantenimiento
Las gestoras coordinan las reparaciones pero el coste va a cargo del propietario. Lo que incluye la comisión es la gestión (llamar al técnico, supervisar la reparación), no el coste del técnico en sí.
Lavandería
En los modelos básicos, la lavandería (ropa de cama y toallas) no está incluida y se cobra por rotación. En los modelos full service, suele estar incluida.
Licencia VUT
La gestora puede ayudarte a tramitarla, pero el coste de la tasa (30-60 €) y el seguro de responsabilidad civil van a tu cargo.
Señales de alerta en un contrato de gestión
⚠ Cuidado con: contratos con permanencia superior a 12 meses sin cláusula de salida razonable, comisiones que se calculan sobre ingresos proyectados en lugar de ingresos reales, penalizaciones excesivas por cancelación anticipada, y ausencia de informes mensuales detallados.
- Permanencia muy larga: más de 12 meses sin cláusula de salida anticipada es excesivo. Los mejores contratos tienen 3-6 meses con posibilidad de rescisión con preaviso razonable.
- Exclusividad sin justificación: es razonable que la gestora publique en las plataformas con su cuenta (necesitan acceso para gestionar), pero no que te impidan contratar otro servicio si el resultado no es bueno.
- Sin desglose de ingresos: la liquidación mensual debe mostrar cada reserva, fecha, importe y comisión aplicada. Si la gestora solo te transfiere un número sin detalle, algo falla.
- Garantías de ingresos mínimos: paradójicamente, esto puede ser una señal negativa. Las gestoras serias no garantizan ingresos porque el mercado no lo permite. Las que prometen X euros al mes suelen tener letra pequeña que les permite cumplirlo de formas que no te convienen.
Las comisiones de RentaSur
Para que no haya sorpresas, nuestra estructura es transparente. Tenemos tres niveles:
- Esencial (15%): gestión de anuncios, precio dinámico y atención al huésped. Limpieza coordinada pero facturada a precio de coste.
- Tranquilidad (20%): todo lo anterior más limpieza y lavandería incluidas.
- Llave en mano (25%): servicio completo con mantenimiento preventivo, reposición de consumibles y gestión 360º. El propietario no necesita hacer nada.
En todos los casos, los informes son mensuales y detallados, y el contrato tiene permanencia de 6 meses con posibilidad de salida con 30 días de preaviso.