Una de las primeras preguntas que hace cualquier propietario es: ¿cuánto voy a ganar realmente? La respuesta honesta es que depende de muchas variables, pero los datos reales de Granada permiten hacer una estimación bastante fiable. En este artículo desglosamos ingresos brutos, gastos reales y rentabilidad neta con números concretos.
Granada como destino turístico: el contexto importa
Granada es una de las ciudades con mayor demanda turística de España. La Alhambra recibe más de dos millones de visitantes al año, lo que garantiza una demanda constante durante todo el año. A diferencia de los destinos de sol y playa, Granada no tiene una temporada muerta muy marcada: diciembre y enero son los meses más flojos, pero incluso entonces la ocupación de los apartamentos bien situados supera el 50%.
Esto se traduce en una ocupación media anual del 70-80% para viviendas bien gestionadas en barrios céntricos (Centro, Realejo, Albaicín). En zonas periféricas, la ocupación puede bajar al 50-60%.
Precio medio por noche en Granada
El precio depende del tamaño, la ubicación y la calidad del apartamento. Como referencia para 2026:
| Tipo de vivienda | Precio bajo temporada | Precio alta temporada | Precio medio anual |
|---|---|---|---|
| Estudio / 1 dormitorio | 55-70 €/noche | 90-130 €/noche | ~75 €/noche |
| 2 dormitorios | 75-95 €/noche | 120-170 €/noche | ~105 €/noche |
| 3 dormitorios o más | 100-130 €/noche | 160-250 €/noche | ~140 €/noche |
Estos precios asumen una vivienda bien equipada, con buenas fotos y reseñas positivas. Una vivienda nueva sin reseñas empieza con precios un 15-20% más bajos hasta construir reputación.
Ejemplo real: apartamento de 2 dormitorios en el Centro
Usemos un caso concreto para que los números sean más útiles.
Ingresos brutos
Apartamento de 2 dormitorios, 4 plazas, zona Centro. Ocupación media del 75% (274 noches al año). Precio medio de 105 €/noche.
Ingresos brutos: 274 noches × 105 € = 28.770 €/año
Gastos operativos
| Concepto | Coste anual estimado |
|---|---|
| Comisión de plataformas (Airbnb + Booking, ~15%) | 4.315 € |
| Limpieza entre estancias (~35 € por rotación, ~160 rotaciones) | 5.600 € |
| Lavandería (ropa de cama y toallas) | 1.200 € |
| Suministros (luz, agua, internet) | 1.800 € |
| Seguro de hogar + responsabilidad civil | 400 € |
| Mantenimiento y pequeñas reparaciones | 600 € |
| IRPF / tributación (estimación 20% sobre rendimiento neto) | ~3.000 € |
| Total gastos | ~16.915 € |
Beneficio neto estimado: ~11.855 €/año (unos 988 €/mes)
Si contratas una empresa de gestión que se encarga de todo, la comisión (15-25% sobre ingresos) sustituye en parte al coste de limpieza y plataformas. El propietario gana menos por reserva pero no dedica tiempo ni gestión, y en muchos casos la empresa optimiza la ocupación y los precios, con lo que el resultado neto final es similar o superior.
¿Y en la Costa del Sol?
En la Costa del Sol (Málaga, Marbella, Nerja, Fuengirola) la estacionalidad es más marcada: alta temporada de mayo a septiembre con precios muy superiores a los de Granada, pero temporada baja con ocupaciones más bajas. En términos anuales, los ingresos brutos por metro cuadrado son comparables, aunque los precios de compra del inmueble son generalmente más altos en la costa, lo que reduce la rentabilidad sobre inversión.
Factores que más influyen en los ingresos
- Ubicación: dentro de Granada, un apartamento en el Albaicín o el Centro puede ganar un 30-40% más que uno en la periferia.
- Fotos profesionales: las viviendas con fotos de calidad tienen una tasa de conversión hasta un 40% mayor.
- Reseñas: pasar de 4,6 a 4,9 estrellas puede aumentar el precio medio que puedes cobrar en un 10-15%.
- Precio dinámico: ajustar el precio según la demanda en tiempo real puede aumentar los ingresos anuales entre un 15% y un 25%.
- Tiempo de respuesta: responder en menos de una hora aumenta la visibilidad en los algoritmos de Airbnb.
¿Vale la pena comparado con el alquiler tradicional?
El mismo apartamento del ejemplo en alquiler de larga duración en el Centro de Granada rendiría unos 900-1.100 €/mes brutos, es decir, unos 10.800-13.200 €/año antes de impuestos y sin gastos de comunidad o IBI. El alquiler turístico supera claramente al tradicional en este escenario, aunque exige mucha más gestión o contratar una empresa que lo haga.